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Alexandria Real Estate Equities – Durch Branchenfokussierung dem schwierigen Umfeld trotzen

Viele Besitzer von US-Gewerbeimmobilien leiden unter den stark gestiegenen Zinsen. Dennoch will der Konzern die Profitabilität in diesem Jahr deutlich steigern.
Viele Investoren beobachten die Entwicklung bei US-Gewerbeimmobilien mit Sorge. Die Investoren sehen, dass zahlreiche Vermieter Schwierigkeiten haben, die auslaufenden Kredite zu deutlich höheren Zinsen zu verlängern, zumal viele Büroimmobilien ziemlich leer stehen und deren Preise kräftig gesunken sind.
Diesem schwierigen Umfeld stemmt sich Alexandria Real Estate Equities (ARE) entgegen. Der Konzern hat sich auf die Vermietung von Gewerbeimmobilien vor allem an Unternehmen aus dem Bereich Life Science spezialisiert und versucht damit vom Wachstum der Firmen aus den Bereichen wie Pharma, Biotech, Biomedizin und Molekularbiologie zu profitieren.
Je nachdem wie gut das Geschäft der Unternehmen aus dem Bereich Life Science läuft - zum Beispiel, wenn sie erfolgreich neue Medikamente entwickeln, brauchen die Firmen mehr Räume -, wird das Geschäft von ARE angekurbelt. Es ist damit bei Weitem nicht so zyklisch wie das vieler anderer Besitzer von Gewerbeimmobilien.
Die Firma ist ein Real Estate Investment Trust (REIT) und schüttet daher praktisch den gesamten Gewinn als Dividende an die Aktionäre aus, was zuletzt einer Dividendenrendite von 3,9 Prozent entsprach.
Solide Zahlen
ARE hat im 1. Quartal den Umsatz um 9,7 Prozent auf 769,1 Millionen Dollar gesteigert. Das lag leicht über den Schätzungen der Analysten von 765,9 Millionen Dollar.
Dabei lag die Vermietungsquote in Nordamerika bei starken 94,6 Prozent, nach 93,6 Prozent im Vorjahreszeitraum. Die durchschnittliche Mietlaufzeit bei allen Mietern lag im Schnitt bei 7,5 Jahren, bei den größten 20 Mietern sogar bei 9,7 Jahren.
Der operative Gewinn kletterte um 11,5 Prozent auf 550,8 Millionen Euro. Bereinigt um Zukäufe lag das Wachstum allerdings bei lediglich 1,0 Prozent.
Zudem legten die bereinigten Funds from Operations (FFO) um 8,1 Prozent auf 403,9 Million Dollar zu. Die FFO – eine für Analysten und Investoren sehr wichtige Kennzahl - spiegeln wider, wieviel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Die FFO werden im Großen und Ganzen berechnet, indem man zum Gewinn unterm Strich die Abschreibungen hinzuzählt.
Prognose eingegrenzt
Bei der Präsentation der Ergebnisse am 24. April zeigte sich Vorstandschef Peter M. Moglia zufrieden.
Dabei hat er die Prognose für den Gewinn je Aktie für das Gesamtjahr von 3,49 bis 3,69 Dollar auf 3,60 bis 3,72 Dollar angehoben.
Allerdings hat der Firmenlenker – wie üblich – den Ausblick für die bereinigte FFO je Aktie auf 9,41 bis 9,53 Dollar eingegrenzt, gegenüber den zuvor avisierten 9,37 bis 9,57 Dollar. Damit bleibt die Mitte der Spanne mit 9,47 Dollar gleich, was ein Wachstum von 5,6 Prozent gegenüber 2023 bedeutet.
Eine der Annahmen für die Prognose insgesamt ist, dass der um Zukäufe bereinigte operative Gewinn um 0,5 bis 2,5 Prozent zulegen wird.
Hoffen auf nachlassende Angebotsschwemme
Auf der Analystenkonferenz gab sich Moglia zuversichtlich, dass das neue Angebot an Mietflächen in der Branche im laufenden Jahr den Höhepunkt erreichen werde und sich 2025 praktisch halbieren werde, was für eine allmähliche Entspannung am Markt sorgen werde.
Hingegen treibt ARE die eigene Expansion durch Neu- und Umbauten weiter zügig voran. Im 1. Quartal sind zusätzliche Mietflächen vermietet worden, die im Gesamtjahr 2024 einen operativen Gewinn von 26 Millionen Dollar besteuern sollen.
Vom 2. bis zum 4. Quartal sollen weitere Flächen im Volumen von insgesamt 120 Millionen Dollar hinzukommen. Für 2025 sind dann 109 Millionen Dollar geplant.
Die Nettoschulden lagen Ende März bei 11,5 Milliarden Dollar und damit beim 5,2-Fachen des bereinigten Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda). Das ist ein relativ niedriges Niveau in der Branche.
Wie geht’s weiter mit der Aktie?
Analysten prognostizieren für 2024 ein Umsatzwachstum von 8,2 Prozent auf 3,12 Milliarden Dollar.
Der operative Gewinn soll um 1,1 Prozent auf 742 Millionen Dollar zulegen, womit sich allerdings die Marge von 25,4 auf 23,8 Prozent verschlechtern würde.
Der Börsenwert liegt bei 20,9 Milliarden Dollar. Inklusive der Nettoschulden liegt der Enterprise Value (EV) bei 32,4 Milliarden Dollar. Das entspricht dem 43,7-Fachen des von Analysten für 2024 vorhergesagten Gewinns vor Zinsen und Steuern (Ebit). Das ist wie ich finde eine ziemlich hohe Bewertung.
Das KGV liegt bei herben 34,8. Zudem beläuft sich der Kurs auf das 12,4-Fache des von Moglia prognostizierten FFO pro Aktie.
Die Aktie ist in den vergangenen 52 Wochen unter großen Schwankungen seitwärts tendiert, wobei es eine relativ große inverse Korrelation zu den Zinsen für 10-jährige US-Anleihen gab. Als die Zinsen von Anfang November 2023 bis Ende Dezember eingebrochen waren, ist die ARE-Aktie nach oben geschossen.
Nachdem die Zinsen seit Anfang 2024 allerdings deutlich nach oben geschossen sind, ist die Aktie nicht etwa eingebrochen, sondern hat weitgehend seitwärts tendiert, weil viele Investoren wissen, dass ARE viele langfristige Mietverträge hat und damit viel weniger von der Zins- und der Konjunkturentwicklung abhängt als viele andere Besitzer von Gewerbeimmobilien.
Sollten die US-Zinsen in den nächsten Wochen weiter nach oben tendieren, wovon ich ausgehe, dürfte die ARE-Aktie meiner Meinung nach unter deutlichen Schwankungen seitwärts tendieren.
BNP Paribas bietet auf die Aktie von Alexandria Real Estate Equities (907179) neben Mini Futures auch Unlimited Turbos an.
Egmond Haidt
Der Autor dieses Beitrags, Egmond Haidt, arbeitete nach seiner Bankausbildung und dem BWL-Studium ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.
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