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Arbor Realty Trust – Deutlicher US-Zinsanstieg sorgt für erhebliche Probleme

27.05.2025 · von Egmond Haidt

Der US-amerikanische Immobilien-Investment-Trust hat Zahlen vorgelegt. Das Management hat gewarnt, dass 2025 „ein sehr herausforderndes Übergangsjahr“ werde.

Die Sorge der Investoren vor einer zunehmenden Schuldensause in den USA nimmt rapide zu. Zuletzt hat das US-Repräsentantenhaus das billionenschwere Steuersenkungsprogramm von US-Präsident Donald Trump verabschiedet, womit die Staatsschulden in den USA in den nächsten 10 Jahren um zusätzlich 3,8 Billionen Dollar steigen sollen. Nun ist das Gesetz auf dem Weg in den Senat, dessen Zustimmung ebenfalls notwendig ist, ehe Trump es unterzeichnen und damit in Kraft setzen kann.

Dabei beläuft sich der Schuldenberg der USA bereits auf herbe 36,2 Billionen Dollar, während das Haushaltsdefizit laut den Schätzungen von Experten im per September endenden Fiskaljahr 2024/25 ohnehin bei rund 2,5 Billionen Dollar liegen soll. Daher sollen die Zinszahlungen im Kalenderjahr 2025 den Rekord von rund 1 Billion Dollar erreichen.

Vor diesem Hintergrund sind die Zinsen für 10-jährige US-Anleihen von 4,0 Prozent per Anfang April zuletzt auf knapp über 4,5 Prozent gestiegen und laufen damit zusehends in Richtung der Mehrjahreshochs von knapp über 4,9 Prozent.

Das sorgt für deutlichen Aufwärtsdruck bei den Zinsen für US-Hypothekenkredite. Daher sind jene für 30-jährige Hypothekenkredite mit Festzins zuletzt auf knapp 6,9 Prozent geklettert. Abgesehen vom kurzen Sprung auf 7,8 Prozent vom Oktober 2023 nähern sich die Zinsen damit dem höchsten Niveau seit Dezember 2000 (7,1 Prozent).

In diesem Umfeld trüben sich die Aussichten für Arbor Realty Trust derzeit immer weiter ein. Der Konzern ist ein Immobilien-Investment-Trust, der Kredite für Mehrfamilienhäuser und vermietete Einfamilienhäuser vergibt. Das Unternehmen leidet immer noch unter den Folgen der Pandemie und dem darauffolgenden kräftigen Zinsanstieg, als viele Immobilien leer standen, woraufhin etliche Kredite notleidend geworden oder sogar ausgefallen waren.

Deutliche Einbrüche

Die Probleme spiegeln sich in den neuesten Quartalszahlen wider, die am 2. Mai veröffentlicht wurden. Daraufhin brach die Aktie ein und setzte die Talfahrt in Richtung der 5-Jahres-Tiefs fort.

Dabei brach der Zinsüberschuss um 27,2 Prozent auf 75,44 Millionen Dollar ein. Inklusive sonstiger Einnahmen belief sich der „Umsatz“ auf 134,2 Millionen Dollar – ein Rückgang um 16,5 Prozent.

Zudem ist der bereinigte Gewinn vor Zinsen und Steuern (Ebit) um knapp 30 Prozent auf 53,7 Millionen Dollar eingeknickt.

Außerdem lagen die Zahlungsausfälle bei 654 Millionen Dollar. Das ist zwar ein deutlicher Rückgang gegenüber den 819 Millionen Dollar für das vierte Quartal 2024, dennoch ist das immer noch ein hoher Wert.

Zudem hatte der Konzern per Ende März 27 ausgefallene Kredite mit einem Hypothekenvolumen von 511,1 Millionen Dollar. Das Thema „Problem“-Kredite beläuft sich damit also auf insgesamt knapp 1,2 Milliarden Dollar.

Die Firma hat außerdem im ersten Quartal 2025 bei sieben ausgefallenen Krediten die Zwangsversteigerung durchgeführt, wobei sich die Immobilienwerte auf herbe 196,7 Millionen Dollar beliefen. Auf der Analystenkonferenz warnte Vorstandschef Ivan Kaufman, dass der Wert für das Gesamtjahr auf 400 bis 500 Millionen Dollar steigen dürfte.

Zudem hatte Arbor zum Quartalsende Nettoschulden im Volumen von 9,5 Milliarden Dollar zur Finanzierung des hauseigenen Kredit- und Investmentportfolios mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 6,8 Prozent.

Kreditrestrukturierung braucht eine Menge Zeit

All die obigen Zahlen machen unmissverständlich deutlich, wie stark das Geschäft von Arbor von der Zinsentwicklung abhängt.

Bei der Präsentation der Ergebnisse sagte Kaufman, dass es „12 bis 24 Monate“ dauern werde, die notleidenden und ausgefallenen Kredite zu restrukturieren. Er erwarte daher, dass die „nächsten 9 Monate sehr herausfordernd“ sein werden, weil das höhere Zinsumfeld die Kreditvergabe erheblich belaste. Daher werde 2025 „ein Übergangsjahr“, wie der Vorstandschef wiederholt betonte.

Zudem sagte er wiederholt, wie wichtig es sei, dass die Zinsen sinken. Unglücklicherweise für Arbor ist genau das aber in den vergangenen Wochen nicht passiert.

Wie geht’s weiter mit der Aktie?

Laut den Schätzungen der Analysten soll das bereinigte Ebit 2025 um 27 Prozent auf 209,3 Millionen Dollar einbrechen. Hingegen soll es 2026 um 20 Prozent auf 251,3 Millionen Dollar nach oben schießen. Dennoch läge es aber immer noch meilenweit unter dem Niveau der Jahre 2021 bis 2023, als der Schnitt bei 385 Millionen Dollar pro Jahr lag.

Selbstverständlich sind die Schätzungen für 2025 und 2026 mit enormer Unsicherheit behaftet, schließlich kann niemand seriös vorhersagen, wie sich die US-Zinsen in den nächsten Quartalen und Jahren entwickeln werden.

Nach der jahrelangen Talfahrt, aufgrund deren die Aktie in der Nähe des 5-Jahres-Tiefs notiert, liegt der Börsenwert bei 2,0 Milliarden Dollar. Inklusive der Nettoschulden von 9,5 Milliarden Dollar liegt der Enterprise Value (EV) bei 11,5 Milliarden Dollar.

Das entspricht dem 45,8-Fachen des von Analysten für 2026 vorhergesagten Ebit. Das ist eine geradezu astronomische Bewertung – und das für ein Unternehmen, dessen Geschäftsmodell enorm unter Druck steht.

Selbst wenn das bereinigte Ebit 2026 wie durch ein Wunder auf 400 Millionen Dollar nach oben schießen würde, läge das Multiple immer noch bei dem 28,8-Fachen. Auch das wäre immer noch eine astronomische Bewertung, schließlich würde das auf ein boomendes Geschäft hindeuten.

Nach der Explosion der US-Immobilienpreise in den vergangenen Jahren bei einem gleichzeitig deutlichen Zinsanstieg deutet aber absolut nichts auf einen Boom am US-Immobilienmarkt hin. Vielmehr ist dies das absolute Worst-Case-Szenario für den Markt.

Und unglücklicherweise für die Aktionäre von Arbor deutet kaum etwas auf einen deutlichen Zinsrückgang in den USA hin, zumal ein neues Urteil des Obersten Gerichtshofs Fed-Mitglieder vor der Entlassung durch Trump schützt. Zwar dürfte Trump in den nächsten Monaten den ohnehin massiven Druck auf Fed-Chef Jay Powell weiter erhöhen, die Zinsen zu senken, allerdings könnten sich Powell und seine Kollegen – aufgrund des Schutzes durch das Gerichtsurteil – weiter dagegen sträuben, woraufhin die Zinsen in den USA weiter steigen dürften.

Vor diesem Hintergrund sollte die Talfahrt der Aktie von Arbor Realty Trust weitergehen. Investoren bleibt wenig anderes übrig als zu hoffen, dass die US-Zinsen irgendwann nach unten drehen.

BNP Paribas bietet auf die Aktie von Arbor Realty Trust (A0CAPU) Unlimited Turbos und weitere Produkte an.

Egmond Haidt

Der Autor dieses Beitrags, Egmond Haidt, arbeitete nach seiner Bankausbildung und dem BWL-Studium ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.

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