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AvalonBay Communities – Wegen rekordhoher Häuserpreise bleibt nur noch Mieten übrig

Der US-Wohnungskonzern verspürt eine stärker als erwartete Belebung des Geschäfts. Vorstandschef Ben Schall hat daher die Prognose angehoben.
Für viele Amerikaner ist der Traum vom eigenen Haus ausgeträumt. Trotz der deutlichen Lohnsteigerungen der vergangenen Jahre ist der Kauf eines Hauses in den USA für viele Amerikaner praktisch unerschwinglicher denn je zuvor.
Der Durchschnittspreis bestehender Häuser ist seit Januar 2022 um mehr als 50 Prozent auf den Rekord von 560.000 Dollar nach oben geschossen – und eine Ende der Fahnenstange ist längst nicht in Sicht. Hinzu kommen die stark gestiegenen Hypothekenzinsen, was in Verbindung mit den hohen Preisen eine denkbar schlechte Kombination ist.
Umso besser ist das Umfeld für Wohnungskonzerne wie AvalonBay Communities. Zwar sind in den vergangenen Jahren viele Wohnungen in den USA gebaut worden, was zwischenzeitlich auf die Mieten gedrückt hat, allerdings wird das Angebot zusehends geringer, während die Nachfrage weiter steigt.
Das erlaubt es dem Konzern, an der Preisschraube zu drehen. Viele seiner Immobilien befinden sich zudem in Regionen der USA wie etwa in Kalifornien, wo das Angebot an Wohnungen nicht so stark zunimmt wie beispielsweise im „Sun Belt“ („Sonnengürtel“).
Der Konzern hatte am 31. Mai ein Update zur Geschäftsentwicklung im 2. Quartal gegeben. Es zeigt, dass es weiter aufwärts geht.
So waren die Mieten für die gleiche Wohnung im Mai um 3,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen, nach 3,2 Prozent für April und 2,0 Prozent für das 1. Quartal. Während dabei Neumieter 2,8 Prozent mehr zahlen mussten als ihre Vorgänger, stieg die Miete bei der Verlängerung des Vertrags um 4,6 Prozent. Zudem wurde für die Verlängerungsangebote für Juni und Juli ein Anstieg um jeweils 6,0 Prozent angekündigt.
Besser als erwarteter Jahresauftakt
Im ersten Quartal ist der Umsatz von AvalonBay um 5,7 Prozent auf 712,9 Millionen Dollar gestiegen.
Bereinigt um den Kauf neuer Wohneinheiten stand bei den Einnahmen aus den Wohnungsmieten ein Plus von 4,2 Prozent auf 669,2 Millionen Dollar zu Buche. Dabei ist die Vermietungsquote von 95,6 auf 95,9 Prozent geklettert, während das Management von einem stabilen Wert von 95,6 Prozent ausgegangen war.
Weil allerdings die operativen Kosten prozentual stärker gestiegen sind als der Erlös auf bereinigter Fläche, ist der sogenannte „Net Operating Income“ (NOI) auf bereinigter Fläche um 3,7 Prozent auf 463,7 Millionen Dollar geklettert.
Der NOI setzt sich zusammen aus der Summe aller Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten wie etwa für Reparaturen oder Instandhaltung.
Die durchschnittliche Miete pro Wohnung im „Altbestand“ lag bei 2.967 Dollar pro Quartal, also 989 Dollar pro Monat.
Zudem legte der Gewinn je Aktie um 16,2 Prozent auf 1,22 Dollar zu.
Außerdem stieg der bereinigte FFO (Funds from Operations) pro Aktie um 5,1 Prozent auf 2,70 Dollar. Die FFO – eine für Analysten und Investoren sehr wichtige Kennzahl - spiegeln wider, wieviel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Die FFO werden berechnet, indem man zum Gewinn unterm Strich die Abschreibungen auf die Wohnungen hinzuzählt und zudem den Gewinn bzw. Verlust aus dem Verkauf von Immobilien berücksichtigt.
Der Konzern hat zudem 17 Wohnanlagen mit insgesamt 6.064 Wohneinheiten im Bau. Die Kosten sollen sich auf 2,5 Milliarden Dollar belaufen.
Außerdem verfügt der Konzern im Branchenvergleich über eine solide Bilanz, liegen doch die Nettoschulden bei nur 7,7 Milliarden Dollar.
Prognose angehoben
Bei der Zahlenvorlage am 25. April zeigte sich Vorstandschef Ben Schall mit den Ergebnissen sehr zufrieden, zumal die Vermietungsquote früher als erwartet gestiegen sei. Aufgrund der überraschend guten Ergebnisse und wegen der erwarteten weiteren Geschäftsbelebung – das Update von Ende Mai belegt, dass er richtig lag - hob er die Prognose fürs Gesamtjahr an.
So soll im Gesamtjahr 2024 das Plus bei den flächenbereinigten Mieteinnahmen bei 2,5 bis 3,7 Prozent liegen. Die Mitte der neuen Spanne (3,1 Prozent) liegt über der vorherigen von 2,6 Prozent.
Den Ausblick für den NOI schraubte Schall auf ein Wachstum von 1,1 bis 3,1 Prozent nach oben. Die Mitte der neuen Spanne (2,1 Prozent) lag über der vorherigen von 1,25 Prozent.
Und die Prognose für den bereinigten FFO je Aktie hob Schall auf 10,71 auf 11,11 Dollar an. Die Mitte der neuen Spanne bedeutet ein Wachstum von 2,6 Prozent, gegenüber dem zuvor avisierten Plus von 1,4 Prozent.
Zudem hat der Firmenlenker für das 2. Quartal einen Gewinn je Aktie von 1,60 bis 1,70 Dollar, sowie einen bereinigten FFO von 2,63 bis 2,73 Dollar in Aussicht gestellt.
Auf der Analystenkonferenz betonte das Management, dass zuletzt nur 7 Prozent der Mieter ausgezogen seien, um ein Haus zu kaufen, das sei ein Rekordtief. Üblicherweise liege der Wert zwischen 16 und 17 Prozent.
Allerdings lägen die Ausgaben für eine Hypothek in den Regionen, in denen AvalonBay aktiv sei, derzeit im Schnitt um rund 2.000 Dollar pro Monat über der Miete, also ungefähr beim Dreifachen der Miete. Da bekommt das Wort „unerschwinglich“ eine ganz neue Bedeutung.
Wie geht’s weiter mit der Aktie?
Analysten sagen für 2024 einen Umsatzanstieg um 4,3 Prozent auf 2,9 Milliarden Dollar vorher. 2025 soll es um 4,6 Prozent auf knapp über 3,0 Milliarden Dollar nach oben gehen.
Dabei soll der bereinigte Gewinn vor Zinsen und Steuern (Ebit) 2024 leicht zulegen auf 955 Millionen Dollar, gefolgt von einem Zuwachs um 7,5 Prozent auf 1,03 Milliarden Dollar für 2025. Damit würde die Marge zuerst deutlich nachgeben auf 33,2 Prozent, um sich 2025 spürbar zu erholen auf 34,1 Prozent.
Der Börsenwert liegt bei 28,9 Milliarden Dollar. Inklusive der Nettoschulden liegt der Enterprise Value (EV) bei 36,6 Milliarden Dollar.
Das entspricht dem 35,6-Fachen des von Analysten für 2025 vorhergesagten Ebit und zeigt, welch horrendes Wachstum in der Aktie eingepreist ist. Allerdings gilt es die sensationelle operative Marge zu berücksichtigen, die ungefähr dem Dreifachen der Unternehmen aus dem S&P500 entspricht von zuletzt 11,6 Prozent für das 1. Quartal 2024.
Trotz der sehr hohen Bewertung sollte meiner Meinung nach der Anstieg der Aktie von AvalonBay Communities in Richtung der Rekordhochs vom März 2022 bei knapp unter 260 Dollar weitergehen.
Zwar dürften die US-Konjunkturdaten in den nächsten Monaten zusehends schlechter werden, woraufhin die Talfahrt bei den Zinsen für 10-jährige US-Anleihen weitergehen sollte. Dabei könnten in den Umfeld die Hypothekenzinsen allmählich sinken, allerdings dürfte das die Rekordfahrt bei den Häuserpreisen weiter anheizen, woraufhin ein Hauskauf für viele Amerikaner unerschwinglich bliebe.
Im Gegenzug würden die Aussichten für AvalonBay umso besser werden.
BNP Paribas bietet auf die Aktie von AvalonBay (914867) Unlimited Turbos an.
Egmond Haidt
Der Autor dieses Beitrags, Egmond Haidt, arbeitete nach seiner Bankausbildung und dem BWL-Studium ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.
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