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Equity Lifestyle Properties – Trumps Kanada-Politik belastet das Geschäft

24.11.2025 · von Egmond Haidt

Der US-Betreiber von Fertighausanlagen und Wohnmobil-Resorts hat mit Gegenwind zu kämpfen. Wie geht’s weiter mit der Aktie?

Das Umfeld für viele Wohnimmobilienfirmen in den USA ist herausfordernd. Einerseits tun sich die Unternehmen schwer, Mieterhöhungen durchzusetzen, andererseits liegen die Hypothekenzinsen trotz des deutlichen Rückgangs immer noch deutlich über dem durchschnittlichen Niveau der Jahre 2008 bis 2022, was für entsprechend hohe Zinsbelastungen sorgt.

In dem schwierigen Umfeld versucht sich Equity Lifestyle Properties (ELS) zu behaupten. Die Firma ist ein Immobilien-REIT (Real Estate Investment Trust), der in den USA und Kanada Fertighaussiedlungen, Wohnmobil-Resorts, Campingplätze und Jachthäfen (Marinas) betreibt, oft in attraktiven Lagen mit Freizeitaktivitäten. Ein REIT schüttet praktisch den gesamten Gewinn als Dividende an die Aktionäre aus.

Der Konzern verwaltete Ende September ein Portfolio von 455 Anlagen mit mehr als 173.341 Stellplätzen. Die Mieter mieten die jeweiligen Unterkünfte beziehungsweise Stellplätze je nachdem entweder auf Jahresbasis oder vorübergehend.

ELS bekommt dabei die Politik von US-Präsident Donald Trump zu spüren, hat er doch zuletzt die Strafzölle auf kanadische Produkte deutlich angehoben, während er früher eine Annexion Kanadas ins Spiel gebracht hatte. Entsprechend unbeliebt sind die USA inzwischen bei vielen Kanadiern, weshalb sie sich beim Buchen von Ferienimmobilien in den USA zurückhalten, was das Geschäft von ELS belastet.

Dennoch ist der Umsatz im dritten Quartal um 1,6 Prozent auf 393,3 Millionen Dollar gestiegen. Das lag weit über den Schätzungen der Analysten von 328,7 Millionen Dollar. Davon entfielen 327,5 Millionen Dollar auf Mieteinnahmen und der Rest auf zahlreiche andere Posten wie etwa Mitgliedsgebühren oder den Verkauf von Immobilien.

Dabei war die Miete je Fertighaus um 5,9 Prozent auf durchschnittlich 912 Dollar je Monat gestiegen – das Wohnen in einem Fertighaus ist dennoch weiterhin viel günstiger als in einem „normalen“ Haus beziehungsweise einer Wohnung. Allerdings war die Auslastung bei ELS auf 93,9 Prozent gesunken, gegenüber 94,6 Prozent im Vorjahreszeitraum.

Dennoch legte der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) auf Konzernebene um 3,7 Prozent auf 183,3 Millionen Dollar zu.

Außerdem kletterten die bereinigten „Funds from Operations (FFO)“ pro Aktie um 4,6 Prozent auf 0,75 Dollar. Die FFO – eine für Analysten und Investoren sehr wichtige Kennzahl – spiegeln wider, wie viel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird.

Ausblick bestätigt

Bei der Zahlenvorlage am 22. Oktober zeigte sich Vorstandschefin Marguerite Nader zufrieden mit den Ergebnissen. Allerdings räumte Nader ein, dass der Streit zwischen den USA und Kanada das Geschäft belastet.

Demnach seien die Buchungen kanadischer Kunden in den USA zuletzt um 40 Prozent eingebrochen. Gleichzeitig gibt es in den kanadischen Anlagen einen größeren Leerstand als üblich, was die Firma durch verstärkte Werbung bei US-Kunden zumindest teilweise wettmachen wolle.

Dennoch hat Nader die Prognose für das Gesamtjahr bestätigt. Demnach sollen ein Gewinn je Aktie von 1,96 bis 2,06 Dollar sowie bereinigte FFO pro Aktie von 3,01 bis 3,11 Dollar erwirtschaftet werden.

Der Konzern wollte zudem bis Ende Oktober Schreiben an rund 50 Prozent seiner Mieter von Fertighäusern verschicken, wobei die durchschnittliche Mieterhöhung für 2026 bei 5,1 Prozent liege. Die Mieterhöhung für die Wohnmobil-Resorts liege ebenfalls bei 5,1 Prozent.

Zudem will der Konzern 2026 laut Nader weiterhin stark auf die Kosten achten.

So sehen die Schätzungen aus

Analysten prognostizieren für 2025 einen Umsatzanstieg um 0,4 Prozent auf 1,53 Milliarden Dollar. 2026 soll es um 3,6 Prozent auf 1,6 Milliarden Dollar nach oben gehen.

Zudem soll das bereinigte Ebitda 2025 um 3,4 Prozent auf 734,2 Millionen Dollar zulegen, gefolgt von einem Plus von 4,8 Prozent auf 769,3 Millionen für 2026.

Außerdem soll der bereinigte Gewinn vor Zinsen und Steuern (Ebit) 2025 um 2,5 Prozent auf 518,8 Millionen Dollar steigen, für 2026 wird ein Zuwachs um 5,3 Prozent auf 546,3 Millionen Dollar vorhergesagt.

Damit würde die Marge zuerst von 33,2 auf 33,9 Prozent steigen, um 2026 34,4 Prozent zu erreichen. Das liegt um jeweils rund 5 Prozentpunkte über der Marge herkömmlicher Wohnungskonzerne wie Equity Residential oder Mid-America Apartment Community.

Wie geht’s weiter mit der Aktie?

Nach der monatelangen Talfahrt hat sich die ELS-Aktie zuletzt deutlich erholt. Damit liegt der Börsenwert bei 11,9 Milliarden Dollar. Inklusive der Nettoschulden von 3,2 Milliarden Dollar liegt der Enterprise Value (EV) bei 15,1 Milliarden Dollar.

Das entspricht dem 27,6-Fachen des von Analysten für 2026 vorhergesagten Ebit. Zwar ist das Multiple um jeweils rund 5 Prozentpunkte niedriger als bei Equity Residential oder Mid-America Apartment Community, dennoch ist die Bewertung von ELS meiner Meinung nach ziemlich hoch.

Und das 2026er-KGV liegt bei 30,2.

Angenommen, ELS würde 2025 bereinigte FFO je Aktie von 3,06 Dollar erreichen, was der Mitte der Prognosespanne entspricht. Sollten sie 2026 um 4 Prozent gesteigert werden – so meine Annahme –, stünden 3,18 Dollar zu Buche. Damit läge dieses Multiple bei 19,4.

Meiner Meinung nach könnte sich die ELS-Aktie allmählich weiter erholen. Von großer Bedeutung ist dabei die Konjunkturentwicklung in den USA. Wenn sie gut laufen sollte und sich die Stimmung der Verbraucher aufhellt, könnten sie verstärkt Fertighäuser, Wohnmobilstellplätze, oder andere Anlagen von ELS buchen.

Sollte hingegen der Abwärtsdruck auf die Mieten von herkömmlichen Häusern und Wohnungen in den USA zunehmen, würden im Vergleich dazu Fertighäuser von ELS weniger attraktiv.

Von Bedeutung für das Papier ist zudem, ob sich die Lage zwischen den USA und Kanada in den nächsten Monaten entspannt. Sollte sie sich weiter verschärfen, wären das schlechte Nachrichten für ELS.

BNP Paribas bietet auf die Aktie von Equity Lifestyle Properties (A0DNDJ) Mini Futures, Unlimited Turbos, und weitere Produkte an.

Egmond Haidt

Der Autor dieses Beitrags, Egmond Haidt, arbeitete nach seiner Bankausbildung und dem BWL-Studium ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.

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