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Equity Residential - Jüngster Rückgang bei US-Zinsen sorgt für Rückenwind

Der US-Wohnungskonzern trotzt dem schwierigen Umfeld. Vorstandschef Mark J. Parrell hat die Jahresprognose eingegrenzt.
Das Umfeld im US-Wohnungssektor war in den vergangenen Jahren außergewöhnlich und ist es immer noch. In den vergangenen Jahren waren viele neue Wohnungen auf den Markt gekommen, deren Bau in den Vorjahren bei sehr niedrigen Zinsen begonnen hatte.
Dennoch waren die Mieten zwischen Mitte 2021 und dem Frühjahr 2023 immer stärker gestiegen, weil sich viele Amerikaner wegen der – aufgrund der kräftigen Zinserhöhungen der Fed – stark gestiegenen Hypothekenzinsen kein eigenes Haus leisten konnten und daher weiterhin zur Miete wohnen mussten, was die Mieten in die Stratosphäre getrieben hat.
In den vergangenen Monaten haben die hohen Zinsen den Anstieg der Mieten aber zusehends gedämpft. Daher waren die Mieten in den USA im September um „nur“ 4,8 Prozent geklettert, das war das niedrigste Niveau seit April 2022, nachdem der Anstieg in der Spitze im Frühjahr 2023 noch bei herben 8,8 Prozent gelegen hatte. Weil viele Amerikaner trotz der niedrigen Arbeitslosenquote aber unter den hohen Zinsen und der hohen Inflation enorm leiden, fällt es vielen Wohnungskonzernen schwer, die Mieten weiter deutlich zu erhöhen.
Gedämpftes Wachstum
Dieses Umfeld spiegeln die Zahlen von Equity Residential wider, die der Konzern am 30. Oktober veröffentlicht hat, woraufhin die Aktie einbrach. Das Unternehmen ist in Form von Real Estate Investment Trusts (REITs) organisiert und schüttet daher praktisch den gesamten Gewinn in Form von Dividenden an die Aktionäre aus.
Im dritten Quartal ist der Umsatz um lediglich 3,4 Prozent auf 748,3 Millionen Dollar gestiegen. Auf gleicher Fläche, also bereinigt um die Vermietung neuer Wohnungen, ist der Erlös um 2,7 Prozent auf 722,3 Millionen Dollar geklettert. Dabei lag die Vermietungsquote bei hervorragenden 96,1 Prozent, während die durchschnittliche Monatsmiete um 2,4 Prozent auf herbe 3.132 Dollar gestiegen ist.
Der Konzern hat zudem bei der Neuvermietung von Wohnungen einen Preisrückgang um 1,2 Prozent verbucht, während bei Verlängerungen Preiserhöhungen von 4,6 Prozent zu Buche standen, womit auf kombinierter Basis ein Plus von nur 2,0 Prozent herauskam.
Weil allerdings die Kosten etwas stärker als der Umsatz gestiegen sind, ist der sogenannte „Net Operating Income“ (NOI) um lediglich 2,5 Prozent auf 492,2 Millionen Dollar geklettert. Der NOI setzt sich zusammen aus der Summe aller Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten, etwa für Reparaturen oder Instandhaltung.
Allerdings sank der Gewinn je Aktie um 15,6 Prozent auf 0,38 Dollar.
Hingegen sind die bereinigten „Funds from Operations“ (FFO) je Aktie um 2,1 Prozent auf 0,98 Dollar gestiegen. Die FFO – eine für Analysten und Investoren sehr wichtige Kennzahl – spiegeln wider, wie viel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird.
Der Konzern hat außerdem 14 Anlagen mit insgesamt 4.418 Wohneinheiten für insgesamt 1,26 Milliarden Dollar gekauft. Sie lagen in den „Expansionsmärkten“ Atlanta, Dallas/Fort Worth und Denver. Damit besaß das Unternehmen zum Quartalsende insgesamt 84.018 Wohneinheiten.
Prognose eingegrenzt
Auf der Analystenkonferenz räumte Vorstandschef Mark J. Parrell ein, dass das Umfeld schwierig sei und der Rückgang der Mieten bei Neuvermietungen etwas stärker gewesen sei als erwartet.
Dennoch hat der Firmenlenker die Prognosen zu Umsatz und NOI bestätigt. Demnach soll der flächenbereinigte Umsatz im Gesamtjahr um 2,9 bis 3,5 Prozent steigen, während der NOI um 3,0 bis 3,5 Prozent zulegen soll.
Allerdings hat Parrell den Ausblick für die bereinigten FFO je Aktie auf 3,87 bis 3,91 Dollar statt der zuvor geplanten 3,86 bis 3,92 Milliarden Dollar eingegrenzt.
Zudem versuchte der Vorstandschef, Zuversicht für 2025 zu verbreiten. Demnach sollen die Mieteinnahmen leicht steigen, wobei Parrell seine Hoffnungen derzeit auf Seattle und San Francisco setzt.
In diesen Städten soll es eine Belebung der Mietnachfrage geben, weil die Arbeiter statt im Home Office wieder verstärkt in den Büros arbeiten sollen. Außerdem nehme das Wohnungsangebot in diesen Metropolen nur langsam zu, was für Aufwärtsdruck bei den Mieten sorgen soll.
Zudem will Parrell auf Konzernebene weiter stark auf die Kosten achten.
So sehen die Schätzungen aus
Analysten prognostizieren für 2024 einen Umsatzanstieg um 3 Prozent auf 2,96 Milliarden Dollar. 2025 soll es um 4 Prozent auf 3,08 Milliarden Dollar nach oben gehen.
Allerdings soll der Gewinn vor Zinsen und Steuern (Ebit) 2024 bei 881 Millionen Dollar stagnieren, hingegen soll er 2025 um 8,5 Prozent auf 955,8 Millionen Dollar zulegen. Damit würde die Marge zuerst deutlich sinken, auf 29,8 Prozent, nur um 2025 auf 31,1 Prozent zu steigen. Damit läge die Marge aber immer noch weit unter den Rekordwerten früherer Jahre von 35 bis sogar 37 Prozent.
Wie geht’s weiter mit der Aktie?
Nach dem 2-Jahres-Hoch von Mitte September 2024 bei rund 78 Dollar hat die Aktie in den darauffolgenden Wochen deutlich nachgegeben. Meiner Meinung nach lag das an den kräftig gestiegenen Zinsen, gerade auch den Hypothekenzinsen.
Denn steigende Zinsen für Immobilien- wie für Autokredite bedeuten einerseits, dass die Verbraucher weniger Geld für andere Ausgaben haben, weshalb es Wohnungskonzernen schwerer fällt, die Miete deutlich zu erhöhen. Somit dämpfen die hohen Zinsen den Mietenanstieg.
Andererseits belasten die kräftig gestiegenen Hypothekenzinsen die Wohnungskonzerne, weil sie den Bau und den Kauf neuer Wohnungen zu höheren Zinsen finanzieren müssen, was das Wachstum der Unternehmen dämpft.
Zuletzt hat sich aber die Aktie von Equity Residential kräftig erholt. Zwar waren die Zinsen für 10-jährige US-Anleihen am 6. November kräftig gestiegen, nachdem klar war, dass Donald Trump die US-Präsidentschaftswahl haushoch gewonnen hat – allerdings drehten die Zinsen in den darauffolgenden Tagen deutlich nach unten.
Meiner Meinung nach lag das nicht nur an der Fed-Sitzung vom Donnerstag, dem 7. November, sondern auch daran, dass Investoren darauf wetten, dass Trump nach seinem Amtsantritt am 20. Januar 2025 die Fed dazu drängen dürfte, die Zinsen weiter deutlich zu senken. Sinkende Zinsen sorgen für Rückenwind bei der US-Konjunktur im Allgemeinen und den US-Wohnungskonzernen im Besonderen.
Der Börsenwert von Equity Residential liegt bei 27,9 Milliarden Dollar. Inklusive der Nettoschulden von 8,3 Milliarden Dollar liegt der Enterprise Value (EV) bei 36,2 Milliarden Dollar.
Das entspricht dem 37,9-Fachen des von Analysten für 2025 prognostizierten Ebit. Das halte ich für eine sehr hohe Bewertung, zumal das Umsatzwachstum auf absehbare Zeit ziemlich überschaubar bleiben soll. Dafür kann sich die operative Marge aber umso mehr sehen lassen.
Die Aktie sollte meiner Meinung nach kurzfristig von der Zinsentwicklung in den USA abhängen. Wenn die Zinsen für 10-jährige US-Anleihen und damit die Hypothekenzinsen nachhaltig auf Talfahrt gehen sollten, könnte die Aktie auf neue Mehrjahres-Hochs ausbrechen.
BNP Paribas bietet auf die Aktie von Equity Residential (985334) Mini Futures, Unlimited Turbos und Faktor Optionsscheine an.
Egmond Haidt
Der Autor dieses Beitrags, Egmond Haidt, arbeitete nach seiner Bankausbildung und dem BWL-Studium ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.
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