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Extra Space Storage – Gedämpfte Nachfrage sorgt für Preisdruck

Der US-Anbieter von Selbstlagerräumen ist durch die Übernahme eines Wettbewerbers zur Nummer eins in den USA aufgestiegen. Vorstandschef Joe Margolis hat allerdings einen verhaltenen Ausblick abgegeben.
Die Flaute am US-Immobilienmarkt im Jahr 2023 hat nicht nur Makler und Banken belastet, sondern auch Unternehmen wie Extra Space Storage. Wenn die Amerikaner nicht mehr so häufig umziehen wie zuvor, oder generell weniger Lagerplatz außer Haus benötigen, dann drückt das auf die Nachfrage nach „Self Storage.“
Laut dem Verband deutscher Self Storage Unternehmen wird unter Self Storage – das Wort ist inzwischen zu Selfstorage eingedeutscht worden – „das Selbst-Einlagern von Gegenständen durch Privatleute und Firmen in abgeschlossenen, sicheren, sichtgeschützten und bequem zugänglichen individuellen Mieteinheiten unterschiedlicher Größe bei sehr flexiblen Mietzeiten“ verstanden. Bei diesen Lagerboxen handelt es sich also nicht um Wohnungen.
Extra Space Storage hat am 20. Juli 2023 den 11,6 Milliarden Dollar schweren Kauf des kleineren Konkurrenten Life Storage abgeschlossen und ist seitdem der Branchenprimus in den USA. Während der Konzern vor dem Deal 2.388 Self-Storage-Immobilien besessen bzw. verwaltet hatte, waren es danach mehr als 3.500.
Vorstandschef Joe Margolis hatte damals Aktionären für 2024 Synergien von 100 Millionen Dollar beim Betrieb der Immobilien versprochen.
Der Konzern ist als Real Estate Investment Trust (REIT) organisiert. REITs schütten praktisch den gesamten Gewinn in Form von Dividenden an die Aktionäre aus.
Zukauf treibt Zahlen nach oben
Im vierten Quartal 2023 ist der Umsatz von Extra Space Storage um 57,4 Prozent auf 797,77 Millionen Dollar nach oben geschossen. Davon entfielen knapp 700 Millionen Dollar auf Mieteinnahmen (die Schätzungen der Analysten lagen bei 720,8 Millionen Dollar), rund 70 Millionen Dollar auf Versicherungen für Mieter, der Rest waren Verwaltungsgebühren.
Auf gleicher Fläche, also bereinigt um den Zukauf, war allerdings die Vermietungsquote von 94,1 auf 93,0 Prozent zurückgegangen.
Auf gleicher Fläche und abzüglich der Versicherungen für die Mieter lag das Erlösplus allerdings bei lediglich 0,8 Prozent. Auf dieser Basis stagnierte zudem der operative Gewinn bei 298,4 Millionen Dollar.
Die bereinigten „Funds from Operations“ (FFO) sind um knapp 50 Prozent auf 449,1 Millionen Dollar gestiegen. Die FFO – eine für Analysten und Investoren sehr wichtige Kennzahl - spiegeln wieder, wieviel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird.
Aufgrund der stark gestiegenen Aktienanzahl sind die bereinigten FFO je Aktie allerdings um 3,3 Prozent auf 2,02 Dollar gesunken.
Verhaltener Ausblick
Bei der Zahlenvorlage am 27. Februar, sowie der Analystenkonferenz tags darauf betonte Margolis, dass er die Integration von Life Storage zügig vorantreiben werde. 2024 soll das Geschäft vor allem dadurch angekurbelt werden, dass die Preise für die Mietläger von Life Storage angehoben werden, lägen sie doch im Schnitt um bis zu 10 Prozent unterhalb jenen des Aufkäufers.
Das ist allerdings kein leichtes Unterfangen, zumal Margolis einräumte, dass die Zahl neuer Kunden zurückgehen würde, und sie zudem preissensitiv seien. Vielmehr würden sie nur nach deutlichen Preisnachlässen die Verträge unterschreiben. Daher sei es schwierig das Umsatzwachstum auf Konzerneben insgesamt zu beschleunigen.
Wegen des Gegenwinds vom Marktumfeld könne es zudem passieren, dass die geplanten Synergien von 100 Millionen Dollar möglicherweise noch nicht in diesem Jahr in vollem Umfang realisiert würden.
Gleichzeitig steigen die Werbeausgaben deutlich, um die Nachfrage anzukurbeln, während die Löhne um rund 3 Prozent steigen sollen.
Für das Gesamtjahr hat der Vorstandschef daher bereinigte FFO je Aktie von lediglich 7,85 bis 8,15 Dollar in Aussicht gestellt, nach 8,10 Dollar für 2023.
Laut meinen Berechnungen hatte der Konzern zum Jahresende Schulden von 11,0 Milliarden Dollar. Laut dem Quartalsbericht machen die Schulden zu Festzinsen 73,4 Prozent der gesamten Schulden aus. Dabei liegt der Festzins im Schnitt bei 3,9 Prozent, und jener bei variabler Verzinsung bei 6,6 Prozent.
Umso genauer dürften Investoren von Extra Space Storage die Zinsentwicklung in den USA im Auge haben. Nachdem die Zinsen für 10-jährige US-Anleihen (die Hypothekenzinsen folgen üblicherweise der Entwicklung der Zinsen für 10-jährige US-Anleihen) ab Januar 2024 deutlich gestiegen waren, war die Aktie von Extra Space Storage eingebrochen. Nachdem sich die Zinsen zuletzt allerdings stabilisiert haben, hat sich auch das Papier des Selfstorage-Riesen stabilisiert.
Wie geht’s weiter mit der Aktie?
Analysten sagen für 2024 einen Sprung nach oben beim operativen Gewinn auf knapp über 1,6 Milliarden Dollar vorher, was allerdings ausschließlich auf den Zukauf zurückzuführen sein dürfte.
Insgesamt ist das Geschäft stark abhängig von der Zinsentwicklung in den USA. Sollten die Hypothekenzinsen wieder deutlich steigen, würde das einmal mehr auf die Verkäufe bestehender Häuser drücken und damit das Geschäft von Extra Space Storage dämpfen.
Zudem bedeuten steigende Zinsen, dass auch die Zinsbelastungen für den Konzern in den nächsten Jahren steigen würden, je nachdem wann die aktuellen Kredite bzw. Anleihen auslaufen.
Der Börsenwert liegt bei 30,3 Milliarden Dollar. Inklusive der – laut meiner Rechnung – Nettoschulden von 10,9 Milliarden Dollar liegt der Enterprise Value bei 41,2 Milliarden Dollar.
Das entspricht dem 25,4-Fachen des von Analysten für 2024 vorhergesagten operativen Gewinns. Das ist meiner Meinung nach eine sehr hohe Bewertung, selbst wann man das in Krisenzeiten üblicherweise stabile Geschäft und die hohe operative Marge berücksichtigt.
Und das KGV liegt bei 28,3.
Meiner Meinung nach dürfte die Entwicklung der Aktie weiterhin stark an jener der Zinsen für 10-jährige US-Anleihen – und damit der Hypothekenzinsen – hängen. Wenn die Zinsen kurzfristig stabil sein sollten, wovon ich ausgehe, dürfte sich auch die Aktie stabilisieren.
Und wenn die Zinsen in den nächsten Monaten sinken sollten, weil Investoren darauf wetten, dass die Fed aufgrund der erwartet zurückgehenden Inflationsraten die Leitzinsen senken sollte, dürfte die Aktie trotz der hohen Bewertung wieder nach oben drehen.
BNP Paribas bietet auf die Aktie von Extra Space Storage (A0B7S6) neben Mini Futures auch Unlimited Turbos an.
Egmond Haidt
Der Autor dieses Beitrags, Egmond Haidt, arbeitete nach seiner Bankausbildung und dem BWL-Studium ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.
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