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Lennar – Einbruch der US-Zinsen treibt Aktie auf Rekordhoch

19.12.2023 · von Egmond Haidt

Die US-Hausbaufirma hat gute Quartalszahlen vorgelegt. Allerdings hat der knappe Jahresausblick von Co-Vorstandschef Stuart Miller für Verunsicherung bei Investoren gesorgt.

Mit einem schwierigen Umfeld hatte die US-Hausbaufirma Lennar zuletzt zu kämpfen. Nachdem die Zinsen für 30jährige Hypothekenkredite im Oktober auf 7,5 bis auf 8,0 Prozent und damit das höchste Niveau seit August 2000 gestiegen waren, sei „ein wirklicher Wendepunkt“ bei vielen potenziellen Käufern erreicht worden, sagte Co-Vorstandschef Stuart Miller auf der Analystenkonferenz am 15. Dezember nach der Präsentation der Quartalszahlen. Sprich ein Kauf sei unerschwinglich geworden für viele Interessenten, womit sich „das Marktumfeld erheblich abgeschwächt“ habe, so Miller.

Umso mehr dürfte sich Miller über die zuletzt deutlich gesunkenen Zinsen für Hypothekenkredite gefreut haben, denn Lennar, einer der größten US-Hausbaukonzerne, hatte in den vergangenen Quartalen auf die stark gestiegenen Zinsen mit Preisnachlässen und anderen Anreizen reagiert, um die Nachfrage anzukurbeln, was die Profitabilität belastet hatte. Nun kann Lennar die Nachlässe und sonstigen Anreize wieder zurückfahren.

In den Vorquartalen hatte das Unternehmen hingegen noch von den stark gestiegenen Hypothekenzinsen profitiert. Denn viele Besitzer bestehender Häuser konnten ihre nicht verkaufen, weil die Hausbesitzer sonst ihre sehr niedrigen alten Zinsen „verloren“ hätten und stattdessen bei neuen Krediten viel höhere Zinsen hätten zahlen müssen. Umso stärker war im Gegenzug die Nachfrage nach neuen Immobilien, womit die Nachfrage das Angebot deutlich überstiegen hat, was das Geschäft von Lennar beflügelt hatte.

Kaufanreize drücken Marge

Das Unternehmen hat im per November beendeten vierten Quartal 2022/23 den Umsatz um 7,8 Prozent auf 10,97 Milliarden Dollar gesteigert. Das lag deutlich über den Schätzungen der Analysten von 10,22 Milliarden Dollar.

Das Geschäft von Lennar ist in vier Bereiche aufgeteilt: Hausbau (inklusive des Verkaufs von Grundstücken), die Finanzdienstleistungssparte, Mehrfamilienhäuser, sowie den Bereich „Sonstiges“.

Im Segment Hausbau ist der Umsatz um 7,9 Prozent auf 10,52 Milliarden Dollar gestiegen. Dabei war der Absatz um 18,6 Prozent auf 23.795 Häuser geklettert. Allerdings war der durchschnittliche Verkaufspreis um 8,7 Prozent auf 441.000 Dollar gesunken.

Dabei fiel die Bruttomarge im Bereich Hausbau – eine für Analysten und Investoren sehr wichtige Kennzahl – von 24,8 auf 24,2 Prozent. Vorstandschef Miller hat sich gemäß der hauseigenen Strategie zu Lasten des Preises verstärkt auf die Produktion und den Absatz – sprich auf Umsatz vor Gewinn - fokussiert, was die Marge gedrückt hat.

Beim operativen Gewinn, gemessen am Gewinn vor Zinsen und Steuern (Ebit), entfielen 1,9 Milliarden auf die Sparte Hausbau, knapp 170 Millionen auf die Finanzdienstleistungssparte, wohingegen der Bereich Mehrfamilienhäuser einen Verlust von 12,2 Millionen Dollar auswies. Die Sparte baut Mehrfamilienhäuser und vermietet sie anschließend.

Gleichzeitig waren die Auftragseingänge im Bereich Hausbau um 32 Prozent auf 17.366 geklettert – das lag über den Erwartungen von 16.840 -, wobei deren Wert ebenfalls um 32 Prozent auf 7,3 Milliarden Dollar zugelegt hat.

Wenn die Auftragseingänge allerdings unter dem Absatz liegen, ist das ein schlechtes Zeichen, deutet das doch auf einen drohenden Rückgang der Verkäufe hin.

Co-Vorstandschef Miller hat die sprudelnden Gewinne des Konzerns genutzt, um die Schulden um 488 Millionen Dollar abzubauen.

Prognose verunsichert Investoren

Bei der Zahlenvorlage zeigte er sich mit den Ergebnissen zufrieden und gab folgende Prognose für das erste Quartal 2023/24 ab: Demnach soll der Absatz 16.500 bis 17.000 Häuser erreichen bei einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 420.000 Dollar, womit sich der Preisrückgang fortsetzt. Zudem soll die Bruttomarge im Bereich Hausbau auf 21,0 bis 21,25 Prozent zurückgehen. Laut Miller habe das saisonale Gründe.

Hingegen sollen die Auftragseingänge 17.500 bis 18.000 erreichen, das lag über den Erwartungen von knapp 16.500. Zudem lägen die Orders über dem Absatz und signalisieren damit künftiges Wachstum.

Wenig begeistert hat Investoren allerdings, dass sich Miller wegen des unsicheren Zinsumfelds bei der Prognose für das Gesamtjahr weitgehend zurückgehalten und lediglich ein Absatzplus von 10 Prozent auf 80.000 Häuser angekündigt hat. Ansonsten hat Lennar in der Pressemeldung keinerlei sonstige Angaben gemacht, auch nicht zu der erwarteten Bruttomarge im Hausbaubereich, was Anleger verunsichert hat.

Auf der Analystenkonferenz sagte Miller aber klar, dass sich die Marge nach dem ersten Quartal zügig erholen und im Gesamtjahr „mindestens“ das Vorjahresniveau von 23,3 Prozent erreichen soll. Denn der Konzern wolle die erwartet sinkenden Hypothekenzinsen nutzen, um seine Kaufanreize zurückzufahren.

Gleichzeitig drückt das Unternehmen bei den Baukosten auf die Bremse. Sie lagen im vierten Quartal 2022/23 um 13 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

Zudem hat der Co-Chef die Prognose für die geplanten Aktienrückkäufe für das Gesamtjahr 2023/24 auf 2 Milliarden Dollar angehoben, nach 1,1 Milliarden Dollar für 2022/23.

Wie geht’s weiter mit der Aktie?

Sollten die Zinsen für US-Hypothekenkredite in den nächsten Monaten weiter deutlich sinken, wovon ich ausgehe, würden sich die Geschäftsperspektiven für Lennar deutlich aufhellen. Zwar könnte es in dem Umfeld in der Branche zu einer Belebung der Verkäufe bestehender Häuser kommen.

Allerdings sollte es weiterhin einen deutlichen Nachfrageüberhang nach Immobilien geben, was das Geschäft von Lennar und das der Konkurrenten, wie Pulte Group und D.R. Horton, mit neuen Immobilien beflügeln sollte.

Analysten prognostizieren für Lennar für 2023/24 einen Umsatzanstieg von 6,3 Prozent auf knapp 36,4 Milliarden Dollar. Allerdings soll das Ebit um lediglich 3,3 Prozent auf knapp 5,7 Milliarden Dollar zulegen, womit die operative Marge etwas zurückgehen würde auf 15,6 Prozent.

Der Börsenwert von Lennar liegt bei 42,0 Milliarden Dollar. Inklusive des Netto-Cash-Bestands von 3,5 Milliarden Dollar liegt der Enterprise Value (EV) bei 38,5 Milliarden Dollar.

Das entspricht dem 6,8-Fachen des für 2023/24 erwarteten Ebit. Die Bewertung lässt damit meiner Meinung nach noch Spielraum nach oben. Und das KGV liegt bei 9,1.

Zwar hat Lennar üblicherweise ein sehr zyklisches Geschäft, sprich es könnte bei einem starken Zinsanstieg einbrechen. Der große Nachfrageüberhang nach neuen Häuser sollte allerdings dafür sorgen, dass das Unternehmen auf absehbare Zeit weiter deutlich wächst.

Vor dem Hintergrund und weil ich davon ausgehe, dass die US-Hypothekenzinsen 2024 kräftig sinken dürften, sollte meiner Meinung nach die Rekordfahrt der Lennar-Aktie weitergehen.

BNP Paribas bietet auf die Aktie von Lennar (851022) neben Mini Futures und Unlimited Turbos auch Faktor Optionsscheine an.

Egmond Haidt

Nach der Bankausbildung und dem BWL-Studium arbeitete er ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.

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