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Mid-America Appartment Communities – Rückgang des Mietanstiegs belastet das Geschäft

04.01.2024 · von Egmond Haidt

Der US-Wohnungskonzern hat mit etlichen Herausforderungen zu kämpfen. Vorstandschef Eric Bolton ist allerdings zuversichtlich, dass es im zweiten Halbjahr 2024 deutlich besser wird.

Die Aktien viele US-Wohnungskonzerne waren seit Frühjahr 2022 auf Talfahrt und sind erst ab November 2023 mit dem plötzlichen Einbruch der US-Zinsen deutlich nach oben gedreht. Die kräftigen Zinserhöhungen der Fed ab Frühjahr 2022 hatten die Zinsen für Unternehmenskredite und damit jene für die Wohnungsfirmen stark nach oben getrieben, was viele hoch verschuldete Konzerne aus dem Sektor stark belastet hat.

Gleichzeitig sind viele neue Wohnungen auf dem Markt gekommen, deren Bau in den Vorjahren bei sehr niedrigen Zinsen begonnen hatte. Dennoch waren die Mieten zwischen Mitte 2021 und dem Frühjahr 2023 immer stärker gestiegen, weil viele Amerikaner sich wegen der stark gestiegenen Hypothekenzinsen kein eigenes Haus leisten konnten und daher weiterhin zur Miete wohnen mussten, was die Mieten in die Stratosphäre getrieben hat. Im November 2023 lagen die Mieten daher um rund 20 Prozent über dem Niveau vom März 2020, also dem Start der Corona-Pandemie.

Seit dem Frühjahr 2023 hat sich der Mietenanstieg allerdings deutlich verlangsamt und lag im November 2023 bei „nur“ noch 6,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Viele US-Wohnungskonzerne sind häufig als Real Estate Investment Trusts (REITs) organisiert. Sie schütten praktisch den gesamten Gewinn in Form von Dividenden an die Aktionäre aus.

Eines der 10 größten Unternehmen der Branche gemessen am Börsenwert ist Mid-America Apartment Communities (MAA). Die Firma besaß zum Ende des dritten Quartals 2023 101.987 Wohnungseinheiten. Sie liegen im Süden und den Mittelatlantikstaaten, insbesondere New York, New Jersey und Pennsylvania.

MAA hat im dritten Quartal zwar von der guten Konjunktur im Sun Belt („Sonnengürtel“) profitiert. Dennoch ist der Umsatz um lediglich 4,1 Prozent auf 542,04 Millionen Dollar gestiegen. Auf gleicher Fläche, also bereinigt um die Vermietung neuer Wohnungen, ist der Erlös ebenfalls um 4,1 Prozent geklettert.

Dazu beigetragen hat ein durchschnittlicher Anstieg der Mieten im Altbestand um nur 4,5 Prozent auf 1.690 Dollar pro Monat im Schnitt, obwohl gleichzeitig die Vermietungsquote bei hervorragenden 95,7 Prozent lag.

Weil allerdings auch die Kosten deutlich zugelegt haben, ist der sogenannte „Net Operating Income“ (NOI) um 4,1 Prozent auf 342,82 Millionen Dollar geklettert. Der NOI setzt sich zusammen aus der Summe aller Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskosten, wie für Reparaturen oder Instandhaltung.

Überangebot an neuen Wohnungen sorgt für Abwärtsdruck auf Mieten

Der Konzern hat zudem bei der Neuvermietung einen Preisrückgang um 2,2 Prozent verbucht, während bei Verlängerungen Preiserhöhungen von 5,0 Prozent zu Buche standen, womit auf kombinierter Basis ein Plus von nur 1,6 Prozent herauskam.

Damit hat sich der Negativtrend der Vorquartale beschleunigt. Im zweiten Quartal 2023 hatte MAA bei der Neuvermietung noch die Preise um 0,5 Prozent angehoben, während bei Verlängerungen 6,8 Prozent zu Buche gestanden waren und damit kombiniert 3,8 Prozent.

Im Oktober hat sich laut Bolton die Lage weiter verschlechtert. Dabei waren bei der Neuvermietung die Preise um 5,9 Prozent gesunken, während das Plus bei Verlängerungen auf nurmehr 4,4 Prozent zurückgegangen ist und damit kombiniert ein Rückgang um 0,6 Prozent zu Buche stand.

Prognose für den FFO eingegrenzt

Auf der Analystenkonferenz wies Bolton auf die erheblichen Probleme aufgrund des großen Überangebots an neuen Wohnungen und damit dem Abwärtsdruck auf die Mieten klar hin. Zudem sollen die operativen Kosten im Gesamtjahr stärker steigen als zuvor erwartet.

Daher hat er die Prognose für den Gewinn je Aktie für 2023 auf 4,36 bis 4,52 Dollar gesenkt, statt der zuvor geplanten 5,04 bis 5,32 Dollar.

Die Schätzung für die bereinigten „Funds from Operations“ (FFO) je Aktie grenzte er auf 9,06 bis 9,22 Dollar ein, statt der zuvor anvisierten 9,00 bis 9,28 Dollar. Damit blieb die Mitte der Spanne bei 9,14 Dollar. Die FFO – eine für Analysten und Investoren sehr wichtige Kennzahl - spiegeln wider, wieviel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird.

Zum Ende des Quartals befanden sich 5 Wohnanlagen mit insgesamt 1.970 Einheiten in Bau mit gesamten Projektkosten von 642,7 Millionen Dollar. 3 dieser Projekte sollen 2024 fertiggestellt werden, die anderen 2 im Jahr 2025 und damit den Gewinn von MAA in den nächsten Jahren ankurbeln. Gleichzeitig werden viele alte Wohnungen renoviert, um anschließend die Mieten zu erhöhen.

MAA hat zudem Nettoschulden von 4,2 Milliarden Dollar und damit jeweils ein A-Rating der führenden Ratingagenturen, also ein Investment Grade-Rating. Das entspricht dem 3,4-Fachen des bereinigten Gewinns vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) der vorherigen 4 Quartale. Damit steht MAA deutlich besser da als der Branchendurchschnitt, der laut MAA auf das 4,8-Fache kommt.

Bolton will daher die Verschuldungsprobleme der Konkurrenten nutzen, um von ihnen Wohnungen zu kaufen. Im Oktober hat MAA eine Anlage in Phoenix, US-Bundesstaat Arizona mit 323 Wohneinheiten für knapp 102 Millionen Dollar gekauft. Das waren „nur“ knapp 317.000 Dollar pro Einheit.

Auf der Analystenkonferenz räumte Bolton ein, dass das schwierige Umfeld noch einige Quartale anhalten wird. Allerdings werde der Markt bis Mitte 2024 das Überangebot an neuen Wohnungen absorbiert haben, woraufhin es im zweiten Halbjahr bei den Mieten wieder nach oben gehen soll. Zumal die Nachfrage nach Wohnungen stark bleiben werde, weil viele Amerikaner aus anderen Bundesstaaten wegen der besser Jobchancen im „Sonnengürtel“ dorthin ziehen würden.

Wie geht’s weiter mit der Aktie?

Analysten prognostizieren für 2024 einen Umsatz von 2,2 Milliarden Dollar, was einen Anstieg um 2,4 Prozent gegenüber dem erwarteten 2023er-Wert bedeutet.

Dabei soll der Gewinn vor Zinsen und Steuern (Ebit) im kommenden Jahr leicht zurückgehen auf rund 680 Millionen Dollar. Das würde allerdings immer noch eine hervorragende Marge von 30,9 Prozent bedeuten.

Allerdings soll der Gewinn je Aktie 2024 um 3,6 Prozent auf 4,25 Dollar sinken.

Leider konnte ich keine Schätzung zum FFO finden. Ich gehe allerdings davon aus, dass es keine große Veränderung gegenüber dem 2023er-Wert geben dürfte. Ein 1. Prognose für 2024 dürfte Bolton bei der Präsentation der 2023er-Geschäftszahlen Ende Januar bzw. Anfang Februar 2024 abgeben.

Die Kursentwicklung der vergangenen zwei Jahre zeigt meiner Meinung nach unmissverständlich, was der wichtigste Einflussfaktor auf die MAA-Aktie war: die Entwicklung der US-Hypothekenzinsen. Sollten sie in den nächsten Monaten weiter sinken, wovon ich ausgehe, hätte das allerdings 2 Effekte auf das Geschäft von MAA.

Einerseits sinken die künftigen Finanzierungskosten für MAA, was für Aufwärtsdruck bei der Aktie sorgt. Andererseits können sich Mieter bei sinkenden Hypothekenzinsen allerdings eher ein Haus kaufen als bislang, was meiner Meinung nach etwas Gegenwind für MAA und die Konkurrenten wie AvalonBay Communities, oder Equity Residential bedeuten würde.

Sollten die US-Hypothekenzinsen - wegen der zunehmend schwachen Konjunktur in den USA und damit der Hoffnung auf massive Zinssenkungen der Fed - in den nächsten Monaten auf Talfahrt sein, wovon ich wie gesagt ausgehe, sollte die Erholung der MAA-Aktie dennoch weitergehen.

BNP Paribas bietet auf die Aktie von Mid-America Appartment Communities (889495) neben Mini Futures und Unlimited Turbos auch Faktor Optionsscheine an.

Egmond Haidt

Nach der Bankausbildung und dem BWL-Studium arbeitete er ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.

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