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Vonovia – Investoren setzen auf Zinssenkung der EZB

14.04.2025 · von Egmond Haidt

Europas größter Wohnungskonzern hatte in den vergangenen Jahren mit kräftig gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten zu kämpfen. Zuletzt hat sich das Umfeld aber verbessert.

Nach einer hochvolatilen Woche hat der S&P 500 den vergangenen Freitag, den 11. April, mit einem deutlichen Kursanstieg abgeschlossen. Für Rückenwind hatte in den letzten Handelsstunden eine Aussage der Chefin der Fed von Boston, Susan Collins, gesorgt, wonach die Fed „absolut“ bereit sei, bei Bedarf zur Stabilisierung des Marktes einzugreifen und entsprechende Maßnahmen einzuleiten.

Diese Aussage dürften viele Investoren als Reaktion auf den kräftigen Zinsanstieg der Vortage in den USA betrachtet haben, was für deutlichen Gegenwind beim S&P 500 gesorgt hatte. Wegen des vorherigen Einbruchs am Aktienmarkt hatten Hedgefonds kräftig Staatsanleihen verkauft, um sich Liquidität zu beschaffen, woraufhin die Anleihekurse eingebrochen beziehungsweise die Zinsen nach oben geschossen waren. Collins Aussage drückte die Zinsen für 10-jährige US-Anleihen dann etwas nach unten.

Nun warten Investoren auf die EZB-Sitzung am Donnerstag, dem 17. April, nachdem die Zinsen für 10-jährige Bundesanleihen zuletzt wegen der zunehmenden Sorge, dass die US-Strafzölle die Weltwirtschaft – und damit auch die stark exportabhängige deutsche Wirtschaft sowie auch jene der Eurozone – erheblich belasten würden, deutlich gesunken waren.

Gleichzeitig wächst die Gefahr, dass China versuchen dürfte, die aufgrund der hohen US-Strafzölle nicht mehr in den USA verkäuflichen chinesischen Produkte in der Eurozone abzusetzen, was für Preisdruck in der Region sorgen würde. Die Zinsen für 10-jährige Bundesanleihen sind zuletzt auf knapp über 2,5 Prozent gesunken und liegen damit in der Nähe des 6-Wochen-Tiefs.

Für viele Investoren ist es daher ausgemachte Sache, dass die EZB bei der Sitzung den Einlagenzins für die Banken um 25 Basispunkte (0,25 Prozentpunkte) auf 2,25 Prozent senken dürfte. Das wäre die siebte Zinssenkung in Folge.

Leichter Anstieg beim Ebitda

Mit den deutlich gesunkenen Zinsen und der Aussicht auf einen möglicherweise weiteren Rückgang nach der EZB-Sitzung hellen sich die Aussichten für Europas größten Wohnungskonzern Vonovia auf, hatte er doch in den vergangenen Jahren heftigen Gegenwind, weil der vorherige kräftige Zinsanstieg für einen deutlichen Rückgang der Preise für Wohnungen gesorgt hatte, wodurch Vonovia erheblich in die Bredouille gekommen war. Das Unternehmen musste daraufhin zahlreiche Wohnungen verkaufen, um Cash zu generieren.

Nach der starken Abwärtsbewegung haben sich die Preise im zweiten Halbjahr 2024 allerdings um 0,5 Prozent erholt. Zum Jahresende 2024 lag der Verkehrswert des Immobilienbestands von knapp 540.000 Wohnungen mit knapp unter 82,0 Milliarden Euro dennoch um 2,3 Prozent unter dem Vorjahresniveau.

2024 lag die Leerstandsquote ebenso wie 2023 bei lediglich 2,0 Prozent, womit das Portfolio praktisch vollvermietet war. Außerdem sind die Mieten um 4,1 Prozent auf durchschnittlich 8,01 Euro pro Quadratmeter geklettert.

Zudem ist der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) um 1,6 Prozent auf 2,6 Milliarden Euro gestiegen. Davon entfielen 91 Prozent auf das Mietgeschäft und die restlichen 9 Prozent auf andere Dienstleistungen, allen voran Handwerkerdienstleistungen.

Allerdings hat Vonovia einmal mehr unter den stark gestiegenen Zinsen gelitten, woraufhin der bereinigte Gewinn vor Steuern um 3,6 Prozent auf 1,8 Milliarden Euro zurückgegangen ist.

Während die Zinserträge um mehr als 60 Prozent auf 87,9 Millionen Euro eingebrochen waren, waren die Zinsaufwendungen um 12 Prozent auf 908,6 Millionen Euro geklettert. Die Zahlen zeigen, wie stark das Geschäft von der Zinsentwicklung abhängig ist. Zum Vergleich: 2020 lagen die Zinsaufwendungen bei 411,4 Millionen Euro, gefolgt von 411,6 Millionen Euro für 2021.

Wegen erneuter Abschreibungen auf das Immobilienportfolio stand 2024 unter dem Strich ein Verlust von 962,3 Millionen Euro zu Buche, nachdem er 2023 noch bei herben 6,8 Milliarden Euro gelegen hatte.

Solide 2025er-Prognose

Bei der Zahlenvorlage am 19. März gab sich Vorstandschef Rolf Buch zuversichtlich. Nach 3 schwierigen Jahren will er nun auf Wachstumskurs umschalten.

Buch peilt für 2025 ein bereinigtes Ebitda von 2,7 bis 2,8 Milliarden Euro an. Zudem soll der bereinigte Gewinn vor Steuern 1,75 bis 1,85 Milliarden Euro erreichen.

Außerdem will Vonovia die Investitionen für Modernisierungen und den Neubau für den eigenen Bestand deutlich aufstocken, auf 1,2 Milliarden Euro (2024: 836 Millionen Euro), um damit unter anderem in den Ausbau der Photovoltaik zu investieren.

Zudem sollen Projekte zum Bau von rund 3.000 neuen Wohnungen beginnen. 2023 und 2024 hatte Vonovia vor dem Hintergrund der hohen Inflation und der gestiegenen Zinsen keine Neubauprojekte in Angriff genommen.

Ehrgeizige Mittelfristziele

Der Vorstandschef betrachtet die geplanten 2025er-Ergebnisse als Grundstein für das angestrebte Wachstum der darauffolgenden Jahre. Demnach soll das bereinigte Ebitda im Jahr 2028 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro erreichen – das entspricht einem Plus zwischen 22 und 33 Prozent gegenüber 2024.

Dabei soll das Ebitda des Mietgeschäfts von 2024 bis 2028 um durchschnittlich 4 Prozent pro Jahr zulegen.

Außerdem soll das Ebitda der Aktivitäten außerhalb des Mietgeschäfts, also Ausbau der Handwerkerleistungen, Rückkehr zum Neubau sowie Einzelverkäufe zu höheren Preisen, um durchschnittlich 30 Prozent pro Jahr steigen. Damit soll der Anteil der Aktivitäten außerhalb des Mietgeschäfts 2028 auf rund 20 bis 25 Prozent des bereinigten Ebitda auf Konzernebene ausgebaut werden, gegenüber den oben erwähnten 9 Prozent für 2024.

Zudem sollen die Investitionen 2028 auf bis zu 2,0 Milliarden Euro gegenüber 2024 verdoppelt werden.

So sehen die Schätzungen aus

Analysten prognostizieren für 2025 einen Anstieg des bereinigten Ebitda um 4 Prozent auf 2,74 Milliarden Euro.

Allerdings soll der bereinigte Gewinn vor Zinsen und Steuern (Ebit) um 8 Prozent auf 2,3 Milliarden Euro sinken.

Wie geht’s weiter mit der Aktie?

Nach der jüngsten Erholung von den 52-Wochen-Tiefs liegt der Börsenwert bei 22,2 Milliarden Euro. Inklusive der – laut meinen Berechnungen – Nettoschulden von 40,9 Milliarden Euro liegt der Enterprise Value (EV) bei 63,1 Milliarden Euro.

Das entspricht dem 27,5-Fachen des von Analysten für 2025 prognostizierten Ebit. Die meiner Meinung nach sehr hohe Bewertung zeigt, welch enormes Wachstum in der Aktie eingepreist ist.

Zudem liegt das KGV bei 13,8.

Trotz der sehr hohen Bewertung sollte meiner Meinung nach die Erholung der Vonovia-Aktie erst einmal weitergehen. Denn in einem Umfeld, in dem Strafzölle das Hauptthema an den Märkten bleiben dürften, sollten viele Investoren verstärkt Geld in Aktien von Unternehmen umschichten, die kaum von Strafzöllen betroffen sein sollten.

Gleichzeitig sollten weiter sinkende Zinsen in Deutschland und der Eurozone für Auftrieb bei dem Papier von Vonovia sorgen.

BNP Paribas bietet auf die Aktie von Vonovia (A1ML7J) neben Mini Futures und Unlimited Turbos auch Optionsscheine, Faktor Optionsscheine und weitere Produkte an.

Egmond Haidt

Der Autor dieses Beitrags, Egmond Haidt, arbeitete nach seiner Bankausbildung und dem BWL-Studium ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.

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