Werbemitteilung

Zillow – Im Bann der US-Hypothekenzinsen

13.05.2024 · von Egmond Haidt

Der führende Online-Immobilienmarktplatz der USA hat gute Quartalszahlen vorgelegt. Umso enttäuschter waren Investoren jedoch von der Prognose.

Quartalsergebnisse hui, Ausblick pfui: Dieser Überzeugung waren viele Analysten und Investoren nach der Vorlage der Ergebnisse von Zillow am 1. Mai. Daraufhin war die Aktie des Online-Immobilienmarktplatzes zuerst auf Fünf-Monats-Tiefs eingebrochen, ehe sich das Papier deutlich erholt hat.

Der Branchenprimus in den USA verdient Geld damit, dass Immobilienfirmen, die ihre Immobilien verkaufen oder vermieten möchten, sowie Makler, oder die Anbieter von Hypothekenkrediten Werbung auf den Internetseiten von Zillow schalten.

Dabei bietet die Firma mit ihrer Software Lösungen für jeden Schritt einer Immobilientransaktion an, von der Suche, über die Vermittlung von Besichtigungsterminen bis zur Unterstützung bei der Kreditvergabe.

Im 1. Quartal stagnierte zwar die Zahl der monatlich aktiven User bei 217 Millionen. Dennoch und trotz des aufgrund der stark gestiegenen Hypothekenzinsen schwächelnden Immobilienmarktes ist der Umsatz um 13 Prozent auf 529 Millionen Dollar gestiegen. Das lag über den Schätzungen der Analysten von 509 Millionen Dollar.

Der bereinigte Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (Ebitda) legte um 20,2 Prozent auf 125 Millionen Dollar zu. Damit hat sich die Marge von 22,2 auf 23,6 Prozent verbessert.

Der Nummer eins in den USA kommt ihre bekannte Marke sehr zugute, wird doch die App mehr als dreimal so häufig benutzt, wie die des nächsten Wettbewerbers.

Zudem fokussiert sich Zillow auf die größten, also umsatzstärksten Makler in den USA, was Geld in den Kassen von Zillow spült. Gleichzeitig verbessert die Firma ihre Software immer weiter und hat in den vergangenen 10 Jahren dafür insgesamt 4,3 Milliarden Dollar in Forschung und Entwicklung investiert.

Ausblick verschreckt Investoren

Auf der Analystenkonferenz gab sich Mitgründer und Vorstandschef Rich Barton mit den Ergebnissen sehr zufrieden. Allerdings enttäuschte er Investoren mit der Prognose.

Demnach soll der Umsatz im 2. Quartal lediglich 525 bis 540 Millionen Dollar erreichen. Die Mitte der Spanne (532,5 Millionen Dollar) bedeutet nicht nur ein Wachstum von lediglich 5 Prozent und damit eine deutliche Abschwächung gegenüber dem 1. Quartal, sondern liegt auch weit unter den Schätzungen der Analysten von 559 Millionen Dollar.

Der Vorstandschef begründete das damit, dass sich einerseits das Geschäft mit Erstkäufern von Immobilien abschwächen würde. Schließlich ist der Immobilienkauf für viele Erstkäufer praktisch unerschwinglich geworden, nachdem die Preise für bestehende Häuser seit dem Beginn der Pandemie im landesweiten Durchschnitt um rund 25 Prozent nach oben geschossen sind und damit bei rund 400.000 Dollar liegen. Neue Häuser kosten mit rund 430.000 sogar um rund 30 Prozent mehr als zum Start der Pandemie.

Andererseits würden viele führende Makler nach dem zwischenzeitlichen, deutlichen Anstieg der Hypothekenzinsen für 30-jährige Hypotheken auf rund 7,5 Prozent erst einmal die Lage beobachten, ebenso wie es in früheren Zeiten mit kräftigen Zinssteigerungen gewesen sei.

Zudem peilt Barton ein bereinigtes Ebitda von 85 bis 100 Millionen Dollar an. Die Mitte der Spanne (92,5 Millionen Dollar) bedeutet eine Marge von lediglich 17,4 Prozent, was ein herber Einbruch gegenüber dem 1. Quartal ist. Für den Druck auf die Profitabilität sorgt nicht zuletzt, dass Zillow die Ausgaben für eigene Werbung deutlich steigern will.

Vor dem Hintergrund des enttäuschenden Ausblicks auf das 2. Quartal half es auch nichts, dass das Management die Prognose für das Gesamtjahr bestätigt hat.

Demnach soll der Umsatz 2024 prozentual zweistellig wachsen. Zudem soll die bereinigte Ebitda-Marge „moderat“ steigen.

So sehen die Schätzungen der Analysten aus

Analysten prognostizieren für 2024 einen Umsatzanstieg von 11 Prozent auf 2,16 Milliarden Dollar.

Das bereinigte Ebitda soll um 16 Prozent auf 454,2 Millionen Dollar zulegen, womit sich die Marge von 20,1 auf 21,1 Prozent verbessern würde.

Allerdings hat Zillow ein sehr kapitalintensives Geschäft – sprich hohe Abschreibungen. Daher stand 2023 ein Verlust vor Zinsen und Steuern (Ebit) von 270 Millionen Dollar zu Buche. 2024 soll der operative Verlust zwar um mehr als 30 Prozent sinken, dennoch soll er sich immer noch auf rund 210 Millionen Dollar belaufen.

Der Börsenwert liegt bei 10,0 Milliarden Dollar. Inklusive des Netto-Cash-Bestands von 1,2 Milliarden Dollar liegt der Enterprise Value (EV) bei 8,8 Milliarden Dollar.

Das entspricht dem 19,4-Fachen des von Analysten für 2024 vorhergesagten bereinigten Ebitda. Ich finde, das ist eine sehr hohe Bewertung, zumal wenn man berücksichtigt, dass Zillow auf Ebit-Ebene im Jahr 2025 einen Verlust von mehr als 60 Millionen Dollar erzielen und erst 2026 den Sprung in die Gewinnzone schaffen soll.

Und das 2024er-KGV auf Basis des bereinigten Gewinns je Aktie liegt bei herben 32,2.

Auf Basis des offiziellen Bilanzierungsstandards US-GAAP ist für 2023 allerdings ein Verlust je Aktie von 0,68 Dollar ausgewiesen worden. Laut den Schätzungen der Analysten soll er 2024 deutlich verringert werden auf 0,50 Dollar. Damit würde Zillow zwar einmal mehr rote Zahlen schreiben, aber viele Analysten und Investoren schauen ohnehin nur auf die bereinigten Zahlen.

Wie geht’s weiter mit der Aktie?

Wie oben geschrieben ist die Aktie nach der Vorlage der Quartalszahlen zuerst eingebrochen, anschließend aber deutlich nach oben gedreht. Die Kurserholung der vergangenen Tage liegt meiner Meinung nach vor allem daran, dass die Hypothekenzinsen zuletzt bis auf 7,2 Prozent gesunken sind.

Meiner Meinung nach dürfte die Entwicklung der Zillow-Aktie in den nächsten Wochen und Monaten vor allem stark von der Entwicklung der US-Hypothekenzinsen abhängen, schließlich kann scheinbar nichts den Anstieg der Preise für bestehende und neue Häuser aufhalten, weshalb es von der Seite der potenziellen Erstkäufer zusätzlichen Gegenwind für Zillow geben würde.

Sollten nach dem jüngsten Rückgang der Hypothekenzinsen die Zinsen wieder steigen, dürfte das Papier schnell wieder nach unten abdrehen.

Ich gehe allerdings davon aus, dass die US-Konjunkturdaten in den nächsten Monaten zusehends schlechter werden sollten, weil die hohen Zinsen viele hochverschuldete Verbraucher erheblich belasten. In dem Szenario sollten die Zinsen für Staatsanleihen auf Talfahrt gehen, was auch die Zinsen für Hypothekenkredite mit nach unten ziehen sollte. In dem Umfeld dürfte die Zillow-Aktie allmählich steigen.

BNP Paribas bietet auf die Aktie von Zillow (A14XZY) neben Mini Futures auch Unlimited Turbos an.

Egmond Haidt

Nach der Bankausbildung und dem BWL-Studium arbeitete er ab 2000 als Redakteur bei BÖRSE ONLINE. Seit Juli 2013 ist der Finanzjournalist als Freiberufler tätig. Jeden Dienstag ab 18 Uhr analysiert er die neuesten Entwicklungen am Finanzmarkt in der Sendung Euer Egmond.

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